Xây nhà ở riêng lẻ trên đảo Phú Quý có thể phải xin giấy phép xây dựng hoặc được miễn, tuỳ vị trí thửa đất nằm trong khu đã có quy hoạch được duyệt hay không và quy mô công trình. Hồ sơ xin phép nhà ở riêng lẻ nộp tại bộ phận một cửa của đặc khu. Dù được miễn phép, công trình vẫn phải đúng mục đích sử dụng đất, không lấn hành lang bờ biển, đường đi, và chịu được gió bão.
Sửa chữa nhỏ bên trong nhà thường không cần phép, nhưng cơi nới, nâng tầng, thay đổi kết cấu hay mặt ngoài nhà ở khu có quy hoạch thì cần hỏi trước. Bài này giúp bạn xác định công trình của mình thuộc diện nào, chuẩn bị hồ sơ, và những điều chỉ người xây nhà trên đảo mới gặp: vật liệu chở từ đất liền, đá san hô, nước ngầm và gió mùa.
Khi nào phải xin giấy phép, khi nào được miễn
Luật Xây dựng quy định nguyên tắc: công trình xây dựng phải có giấy phép, trừ các trường hợp được miễn. Với nhà ở riêng lẻ, hai nhóm miễn phép quan trọng là nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới mức tầng luật định, nằm ở khu vực chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư được duyệt; và các công trình sửa chữa, cải tạo bên trong không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng, không ảnh hưởng an toàn và môi trường.
Trên Phú Quý, câu hỏi then chốt là thửa đất của bạn có nằm trong khu đã có quy hoạch được duyệt hay không. Đảo đã có các quy hoạch xây dựng chung qua nhiều giai đoạn, các khu trung tâm, khu ven cảng, khu dân cư tập trung có thể đã có quy hoạch chi tiết. Nằm trong khu đó, nhà ở riêng lẻ thường phải xin phép; nằm ở khu dân cư chưa có quy hoạch chi tiết thì có thể được miễn.
Không tự đoán. Cách chắc nhất là mang thông tin thửa đất ra bộ phận một cửa hoặc phòng chuyên môn của đặc khu hỏi về quy hoạch và diện miễn phép. Pháp luật xây dựng cũng đang được sửa đổi, các trường hợp miễn phép có thể thay đổi theo luật mới; vì vậy luôn hỏi theo quy định đang áp dụng tại thời điểm khởi công.
Hồ sơ xin phép xây nhà ở riêng lẻ thường gồm
Thành phần cụ thể theo quy định hiện hành và mẫu của địa phương; danh sách dưới là các nhóm giấy tờ phổ biến để bạn chuẩn bị trước:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu.
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, thường là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mục đích sử dụng đất phải phù hợp để xây nhà ở.
- Bản vẽ thiết kế gồm mặt bằng công trình trên lô đất, mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt, móng và đấu nối hạ tầng như cấp điện, thoát nước.
- Với công trình có tầng hầm hoặc xây chen sát nhà liền kề, có thể cần cam kết hoặc phương án bảo đảm an toàn cho công trình bên cạnh.
- Giấy tờ của người được uỷ quyền nếu không tự nộp.
Nhà nhỏ ở nông thôn đôi khi được phép tự lập bản vẽ theo mẫu, nhưng với nhà nhiều tầng, nhà kết hợp kinh doanh lưu trú, nên thuê đơn vị thiết kế có năng lực. Bản vẽ tốt cũng là bản vẽ tính đúng tải gió cho nhà trên đảo.
Hành lang bờ biển, lộ giới và khoảng lùi
Nhiều gia đình trên đảo có đất sát biển, sát đường vòng đảo. Cả hai đều có giới hạn. Hành lang bảo vệ bờ biển do tỉnh xác định là khu vực hạn chế xây dựng mới; những công trình đã có từ trước có thể được giữ nhưng việc mở rộng, xây mới bị kiểm soát. Đường giao thông có chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; nhà mới phải lùi theo quy định, không được làm bậc tam cấp, mái che lấn ra lòng đường.
Cơi nới ra phía biển, đổ thêm sân bê tông ra bãi cát là kiểu vi phạm hay gặp ở khu ven biển. Ngoài việc có thể bị xử phạt và buộc tháo dỡ, công trình lấn biển còn làm thay đổi dòng chảy, gây xói lở cho chính khu nhà mình và nhà bên cạnh. Trước khi làm bất cứ thứ gì hướng ra biển, hỏi đặc khu.
Khi xin phép trong khu có quy hoạch, giấy phép sẽ ghi rõ chỉ giới, cốt nền, chiều cao, mật độ. Giữ giấy phép và bản vẽ được duyệt tại công trình suốt thời gian thi công, vì cán bộ quản lý trật tự xây dựng có thể kiểm tra.
Vật liệu xây dựng trên đảo: chở từ đâu, cấm dùng gì
Hầu hết vật liệu chở từ đất liền. Xi măng, sắt thép, gạch, cát xây dựng phần lớn đi tàu hàng từ Phan Thiết ra. Giá vật liệu trên đảo vì thế gồm cả cước vận chuyển và bốc xếp, và tiến độ phụ thuộc thời tiết biển. Nên tập kết vật liệu trước mùa gió mạnh, che chắn kỹ vì xi măng gặp hơi ẩm muối rất nhanh vón cục.
Không khai thác cát biển, đá san hô. Lấy cát bãi biển, đào đá ghềnh, lấy san hô làm vật liệu bị cấm hoặc phải có phép theo pháp luật về khoáng sản, thuỷ sản, biển và hải đảo. Cát biển chưa xử lý còn chứa muối làm gỉ cốt thép, giảm tuổi thọ bê tông; tiết kiệm trước mắt là thiệt lâu dài.
Nhà cổ bằng đá san hô. Những ngôi nhà xưa xây bằng đá san hô, vôi và mái ngói là dấu vết đáng quý của làng đảo. Ngày nay không còn được khai thác san hô để xây mới. Gia đình còn giữ nhà cổ muốn sửa chữa nên giữ kết cấu cũ, hỏi người có kinh nghiệm trùng tu, và hỏi đặc khu nếu nhà nằm trong danh mục được bảo tồn.
Thép, cửa, mái tôn chống ăn mòn. Gió muối ăn mòn thép, bản lề, đinh vít rất nhanh. Chọn vật liệu chịu môi trường biển, sơn chống gỉ, bảo trì định kỳ là chi phí cần tính từ đầu.
Nước ngầm, hầm tự hoại và nước mưa: điều người xây nhà trên đảo phải nghĩ
Phú Quý dựa nhiều vào nước ngầm và nước mưa. Mỗi ngôi nhà mới xây đều tác động tới nguồn nước chung: hầm tự hoại rò rỉ, nước thải đổ thẳng xuống đất cát có thể làm nhiễm bẩn giếng của chính nhà mình và hàng xóm. Vì vậy, thiết kế hầm tự hoại kín, đúng kỹ thuật, đặt xa giếng nước là yêu cầu nên đặt lên đầu, dù hồ sơ xin phép có yêu cầu chi tiết hay không.
Nhiều nhà trên đảo xây bể chứa nước mưa dưới nền hoặc trên mái. Đây là cách khôn ngoan cho mùa khô, nhưng bể phải có nắp kín, có lưới chặn lá và côn trùng, có cách xả bỏ nước đầu mùa mưa cho sạch mái. Với nhà làm homestay, nhu cầu nước tăng mạnh vào mùa khách đông, nên tính dung tích bể dư ra.
Đấu nối cấp nước, thoát nước với hệ thống chung, nơi có, cũng là một phần của bản vẽ xin phép. Hỏi đơn vị cấp nước và đặc khu về điểm đấu nối trước khi đổ móng để khỏi phải đục sửa.
Xây nhà chịu gió bão: phần kỹ thuật không ghi trên giấy phép
Giấy phép chỉ nói được xây ở đâu, cao bao nhiêu; còn nhà có đứng vững qua mùa gió chướng và các cơn bão hay không là chuyện của thiết kế và thi công. Người đảo nhiều đời đã rút ra kinh nghiệm: nhà thấp, mái dốc vừa phải, tường dày, cửa sổ hướng tránh gió chính, cây chắn gió quanh nhà.
Với nhà mái tôn, điểm yếu là liên kết giữa mái và tường: xà gồ phải neo chắc vào tường, đinh vít dùng loại có long đen, mép mái không đua quá dài. Với nhà bê tông nhiều tầng, cần tính tải gió đúng tiêu chuẩn cho vùng ven biển. Cửa kính lớn hướng biển cần khung chắc và có phương án che chắn khi có bão.
Kiểm tra nhà trước mùa bão là việc nên làm hằng năm: siết lại mái, kiểm tra tường nứt, thông thoát nước mái. Chuyên mục biển đảo và khí hậu của trang có bài riêng về chuẩn bị nhà cửa khi có bão.
Sau khi xây xong: hoàn công, đăng ký tài sản và kinh doanh
Nhà xây theo giấy phép, sau khi hoàn thành nên làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở để được ghi nhận tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận. Có giấy chứng nhận ghi nhận nhà, bạn mới thuận lợi khi thế chấp vay vốn, chuyển nhượng hay để thừa kế. Nhà xây không phép hoặc sai phép thì việc ghi nhận khó khăn, có khi phải xử lý vi phạm trước.
Nếu dùng nhà để kinh doanh lưu trú, cửa hàng, quán ăn, còn các điều kiện riêng về phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự, an toàn thực phẩm. Tính trước từ khi thiết kế như lối thoát nạn, cầu thang, bình chữa cháy, hệ thống điện an toàn sẽ đỡ tốn kém hơn nhiều so với sửa lại sau khi đã xây xong.
Cuối cùng, giữ lại hồ sơ của ngôi nhà: giấy phép, bản vẽ, hợp đồng thi công, hoá đơn vật liệu chính. Khi cần sửa chữa lớn, bán nhà hay làm thủ tục đăng ký tài sản, đây là bộ giấy tờ giúp mọi việc nhanh hơn. Trên đảo ẩm và nhiều gió, bộ hồ sơ này nên được cất trong túi kín và chụp lại một bản lưu trên điện thoại.
Thuê thợ và hợp đồng thi công trên đảo
Đảo có đội thợ địa phương quen nghề, quen gió, quen vật liệu, nhưng vào mùa xây dựng thì thợ thường kín lịch. Nhiều công trình lớn thuê đội thợ từ đất liền ra, ăn ở tại công trình nhiều tháng. Khi đó chủ nhà hoặc chủ thầu cần lo cả chỗ ở và thủ tục cư trú cho thợ: ở từ 30 ngày trở lên thì đăng ký tạm trú, ở ngắn hơn thì thông báo lưu trú.
Dù là nhà nhỏ, nên có hợp đồng thi công bằng văn bản, ghi rõ phạm vi công việc, vật liệu ai mua, tiến độ, cách xử lý khi biển động làm chậm vật liệu, bảo hành phần mái và chống thấm. Thực tế trên đảo, tranh chấp hay phát sinh ở hai chỗ: tiền vận chuyển vật liệu tăng so với dự tính, và hư hỏng mái, chống thấm sau mùa mưa bão đầu tiên.
Thi công phải bảo đảm an toàn lao động khi làm trên cao, nhất là những ngày gió mạnh. Gió giật trên đảo có thể làm rơi tấm tôn, ván cốp pha; nên tạm dừng phần việc trên mái khi có cảnh báo gió mạnh.
Câu hỏi thường gặp
Sửa mái tôn, lát lại nền nhà ở Phú Quý có cần xin phép không?
Sửa chữa, thay thế không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng và không ảnh hưởng an toàn thường thuộc diện miễn giấy phép. Nếu nhà nằm trong khu có quy hoạch, nằm sát đường hoặc ven biển, nên hỏi đặc khu trước để tránh hiểu sai.
Nhà ở nông thôn trên đảo có được miễn giấy phép xây dựng không?
Có thể được miễn nếu thuộc khu vực chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết điểm dân cư được duyệt và quy mô trong giới hạn luật định. Phú Quý có những khu đã có quy hoạch, nên phải hỏi đúng vị trí thửa đất của mình.
Xin giấy phép xây dựng nhà ở Phú Quý nộp ở đâu?
Nhà ở riêng lẻ nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của đặc khu Phú Quý, hoặc trực tuyến nếu thủ tục đã mở. Hồ sơ sẽ được chuyển cho bộ phận chuyên môn thẩm định trước khi cấp phép.
Có được dùng cát biển trên đảo để xây nhà không?
Không nên và trong nhiều trường hợp là vi phạm. Khai thác cát bãi biển phải theo quy định về khoáng sản và bảo vệ bờ biển. Cát biển chưa xử lý còn chứa muối, làm gỉ thép và giảm tuổi thọ công trình.
Nhà đá san hô cũ của ông bà có được phá đi xây mới không?
Về pháp lý, nhà thuộc sở hữu của gia đình và có thể cải tạo theo quy định xây dựng, trừ khi nằm trong diện được bảo vệ. Nhưng đây là loại nhà ngày càng hiếm; nhiều gia đình chọn giữ lại một phần, xây mới phía sau.
Xây nhà không phép trên đảo thì bị xử lý thế nào?
Xây dựng không phép khi thuộc diện phải có phép là vi phạm hành chính, có thể bị phạt và buộc khắc phục, trường hợp không đủ điều kiện có thể bị buộc tháo dỡ. Nhà không phép cũng khó được ghi nhận quyền sở hữu trên giấy chứng nhận.